سيشرد ويهجر 800 ألف مواطن من ذوي الدخل المحدود
قانون الايجارات... بيروت للأغنيات فقط

يتفاعل قانون الايجارات الجديد المطروح في الأخذ والرد بين جميع الأطراف المختلفة بشأنه، فالمستأجرون القدامى يرون فيه اجحافاً بحقهم وظلم ومشاريع تشرد، والمالكون يرونه ناقصاً لا جدوى نافعة منه. إلا أن ما هو معلوم أن قانون الايجارات الجديد قد يحرر عقوداً ويجدد نمط آخر من الايجارات التي لم يعتد عليها لا المستأجر ولا المالك.
فعلى اثر اقرار مجلس النواب اللبناني قانون الايجارات الجديد بدأ الشارع يتحرك في كل الاتجاهات، المستأجرون ومالكو الأبنية، اعتراضاً على بعض بنوده المبهمة، التي رأوا فيها قانوناً تهجيرياً وتشريدياً لما يزيد على 800 ألف مواطن تحت عنوان قانون جديد لتحرير الإيجارات القديمة.

وفي المقابل يرى تجمع مالكي الابنية المؤجرة الناطق باسم المالكين القدامى ان القانون الجديد ازالة لغمامة الظّلم المتراكم في حقّهم من جهة، ومن جهة أخرى ظلماً مغايراً كون القانون لم يشمل مطالبهم بإعفاءات ضريبية وتعويضات.

قانون الايجارات الجديد
يلحظ القانون الجديد انشاء صندوق خاص للايجارات السكنية المشمولة بأحكام هذا القانون (يشار اليه في هذا القانون بالصندوق)، يكون تابعاً لوزارة المال وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة. ويهدف الى مساعدة جميع المستأجرين المعنيين بهذا القانون الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري 3 اضعاف الحد الأدنى للأجور وذلك من طريق المساهمة في دفع الزيادات، كلياً أو جزئياً بحسب الحالة، التي تطرأ على بدلات ايجاراتهم تنفيذاً لأحكام هذا القانون.
وفي القانون الجديد تم تمديد عقود ايجار الأماكن السكنية 9 سنوات من تاريخ العمل به على أن يتم تحرير العقود في مرور 9 سنوات على صدور القانون، ويرتفع بدل الإيجار تدريجاً، إذ سيكون على المستأجر أن يدفع للمالك قيمة بدل المثل (يحدّد بالاتفاق بين المالك والمستأجر) تدريجاً وسنوياً بنسبة 15 في المئة من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل صدور هذا القانون وبدل المثل عن كل سنة من السنوات التمديدية الأربع الأولى التي تلي تاريخ صدور القانون، ثم 20 في المئة من قيمة فارق الزيادة عن السنتين الخامسة والسادسة حتى يبلغ بدل الإيجار في السنة التمديدية السادسة قيمة بدل المثل المذكورة، ويكون في السنوات الممددة السابعة والثامنة والتاسعة مساوياً لقيمة بدل المثل الذي تحدده لجنة مؤلفة من قاض عامل أو متقاعد رئيساً ومن أربعة أعضاء يمثل أحدهم المالكين والثاني المستأجرين، والثالث تنتدبه وزارة المال والرابع وزارة الشؤون الاجتماعية، وتعيّن في مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون بموجب مرسوم بناء على اقتراح كل من وزراء العدل والمال والشؤون الاجتماعية وتكون لها صفة قضائية.
فإذا قررت اللجنة أن معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد يتجاوز 3 أضعاف الحد الأدنى للأجور، ترفض المساهمة، من خلال صندوق خاص للإيجارات السكنية، ويتوجب على المستأجر حينها دفع بدل الإيجار الجديد.
وإذا قررت أن معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد لا يتجاوز 3 أضعاف الحد الأدنى للأجور، فعندها يبلغ رئيس اللجنة القرار الى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور، فتدفع الأخيرة للمؤجر المساهمة المستحقة أقساطاً شهرية عن السنة الممددة التي قدم عنها المستأجر طلب المساهمة.
وإذا كان معدل الدخل العالي الشهري للمستفيد يزيد على ضعفي الحد الأدنى للأجور ولا يتجاوز 3 أضعاف هذا الحد، تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهرياً للفارق إذا وجد بين 30 في المئة من معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وقيمة البدل الجديد.
أما إذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية أثناء السنة الأولى من الفترة التمهيدية (9 سنوات)، فعليه أن يدفع للمستأجر تعويضاً يوازي بدل ايجار 4 سنوات محتسبة على أساس بدل المثل الذي جرى تحديده. واذا رغب المالك في استرداد المأجور أثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (9 سنوات) لأجل هدم البناء واقامة بناء جديد فعليه أن يدفع للمستأجر تعويضاً يوازي بدل ايجار 6 سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده.

دراسة قانونية جديدة للايجارات
بعد اصدار قانون الايجارات وما تلاه من ردات فعل، قام المحاميان خليل بركات وهاني سليمان، وهما العضوان المؤسّسان في تجمّع اللجان والروابط الشعبية بتقديم دراسة تبيّن الإجحاف الذي يلحقه قانون الإيجارات الجديد بالمستأجرين الفقراء وذوي الدخل المحدود، هذا نصها:
أخيراً صدر قانون الإيجارات الجديد بمادة وحيدة عنوانه «أيها المستأجر الصغير لست جديراً بالسكن في بيروت»، أو في المدن الكبرى.
بعد صدور هذا القانون، تلقينا عدداً كبيراً من الاستفسارات، تمحورت جميعها حول البدل الجديد الذي سيدفعه المستأجر جرّاء تطبيق هذا القانون.
أسئلة تنضح بالقلق، كقيمة مضافة على الهموم التي يعانيها ويكابدها أصحاب الدخل المحدود، جرّاء الزيادات التي لحظها هذا القانون.

قبل الإجابة عن السؤال المقلق المتعلق بكيفية احتساب الزيادات لا بد من إيراد بعض الملاحظات:
أولاً: لقد صِيغ هذا القانون وكأنه مضبطة بحق المستأجرين القدامى، بحيث وضع على عاتقهم دون غيرهم، وبمفعول رجعي، وزر ومسؤولية التعويض على المالكين، بحيث تناسى واضعوه أنه قد جرت زيادات على البدلات خلال السنوات 1992 و1994 و1995 و1996 و2008 و2012.
ثانياً: لا يهدف هذا القانون كما توحي نصوصه، إلى إنصاف المالكين، كتعويض عن ربح فائت، بقدر ما يهدف إلى سيطرة الشركات العقارية المنتظرة على مفارق الطرقات، إلى الربح المستقبلي، جرّاء إخلاء بيروت من طبقتها الفقيرة والمتوسطة.
ثالثاً: إن هذا القانون، قد خلا من الحس الاجتماعي، لا بل إنه يهدد الأمن الاجتماعي جراء الأسى الذي ستحدثه عملية الإخلاء ـ لا بل التهجير ـ الذي تفرزه مفاعيل هذا القانون في المدى المتوسط، حتى ليمكن القول إن ضمور الطبقة المتوسطة حتى الاضمحلال في المدى القريب، سيكون السمة العامة في المجتمع اللبناني، وفي ذلك ما فيه من اضطرابات اجتماعية، لا نعتقد أن لبنان قادر على تحمل أوزارها.
وإذا كان من فائدة يتيمة لهذا القانون هي أنه سينحي الصراع المذهبي والطائفي جانباً لمصلحة اصطفاف من نوع آخر.

ماذا عن صندوق الدعم
لقد أفرد هذا القانون باباً خاصاً بصندوق مالي يلحظ تعويضاً للمستأجرين من خزينة الدولة، وقد جاءت هذه الإضافة من باب لزوم ما لا يلزم.
تتحدث المادة الثالثة من القانون عن إنشاء صندوق خاص للإيجارات السكنية يهدف إلى مساعدة المستأجرين الذين لا يتجاوز دخلهم الشهري ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور. وحددت الفقرة 2 من المادة العاشرة أنه يقتصر احتساب معدل الدخل العائلي الشهري على مجموع معدلي الدخل الشهري للزوج والزوجة.
فلو أخذنا مثلاً أن رجلاً استأجر قبل 23/7/1992 بأشهر عدّة، وكان هذا المستأجر يعمل في الدرجة الخامسة بصفة مستخدم، كما أن زوجته تعمل بنفس الدرجة والراتب تقريباً، فإن مجموع راتبيهما بعد 23/7/1992 أي بعد 22 سنة، سيصبح بالتأكيد أكثر من ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور، مع العلم أن مجموع راتبيهما لا يكفيهما حتى النصف الأول من الشهر وفقاً لدراسة، تؤكد أن العائلة المؤلفة من أربعة أشخاص تحتاج الى أكثر من 900.000 ل.ل من أجل الأكل فقط لثلاث وجبات في اليوم، إضافة لبعض المصاريف الزهيدة.

لقد نصت الفقرة الأولى من المادة العاشرة من القانون على أنه: «إذا قررت اللجنة، المكلفة درس طلبات الاستفادة من دعم الصندوق أن معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد يتجاوز ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور، ترفض المساهمة لعدم استحقاقها، ويتوجب على المستأجر دفع بدل الإيجار الجديد الناتج من تطبيق الزيادات المنصوص عنها في هذا القانون تحت طائلة اعتباره ناكلاً وتطبق عليه عندها أحكام هذا القانون".
من المعروف أن الخاضعين لأحكام هذا القانون هم أنفسهم الخاضعون لأحكام القانون 160/92 الصادر بتاريخ 23/7/1992.

الهدف من القانون:
إن السمتين الأساسيتين لهذا القانون هما:
أولاً: الزيادة الباهظة على البدلات.
ثانياً: إخلاء المأجور بعد ست أو تسع سنوات.
كان يمكن الاكتفاء بواحدة منهما، أما الإصرار عليهما مجتمعتين فهو عملية تهجير مشرعنة تضرب الاستقرار الاجتماعي، بحيث يضطر رب العائلة، إما الرضوخ إلى بدلات لا طاقة له على تحملها أو ترك المأجور مع عائلته وأطفاله، مع ما يرافق ذلك من تغيير لمدارسهم وعلاقتهم الاجتماعية.

كيفية تطبيق الزيادة
لقد حددت المادة 15 من القانون هذه الزيادة بأنها الفارق بين البدل المعمول به قبل نفاذ القانون، وبدل المثل للمأجور.
كما حددت المادة 20 بدل المثل على أساس نسبة 5 في المئة خمسة في المئة من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان خالياً.
واستناداً إلى هذا التحديد، فقد حددت الفقرة ب من المادة 15، الزيادة المتوجبة على النحو التالي:
زيادة 15 في المئة من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ هذا القانون، وبدل المثل عن كل سنة من السنوات التمديدية الأربعة الأولى.
زيادة 20 في المئة من قيمة فارق الزيادة عن كل من السنتين الخامسة والسادسة من الفترة التمديدية، بحيث يبلغ بدل الإيجار في السنة التمديدية السادسة قيمة بدل المثل.
في السنوات السابعة والثامنة والتاسعة، فإن بدل الإيجار هو بدل المثل لكل منها.
فإذا كانت القيمة البيعية للمأجور الذي يشغله المستأجر، قد حددت مثلاً بمبلغ /200.000 د.أ/ في بيروت، وهي في هذه الحال شقة متواضعة وفي منطقة شعبية، فإن بدل المثل لهكذا شقة يكون /10.000 د.أ/ سنوياً. فأي عائلة متوسطة تستطيع السكن في شقة متواضعة بايجار مرتفع.
يقال إن القانون قد لحظ إيجاد صندوق مالي يموّل من خزينة الدولة بهدف دفع الزيادة في البدل عن المستأجرين الذين لا يتجاوز دخلهم الشهري ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور خلال مدة تسع سنوات ولكن ماذا سيحل بهذه الأسر بعد انقضاء هذه المدة سوى التشرد.

إن هذا القانون سوف يدفع أكثر من مئة ألف عائلة إلى التشرد، لأنها سوف تكون عاجزة عن بدل الإيجار، أكثريتهم الساحقة عند المباشرة بتطبيق الزيادات على المستأجرين، والأقلية منهم بعد انقضاء تسع سنوات. إذ إنه بعد تسع سنوات يصبح الإيجار حراً، وبالتالي تصبح الكارثة الاجتماعية أكبر.